In vista una primavera tiepida per il mercato immobiliare

Come ogni anno arriva puntuale l’appuntamento di inizio primavera per la presentazione del 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma, presentato presso la Unicredit Tower Hall, nel cuore di Porta Nuova Business District.

Si tratta di un appuntamento che fornisce agli addetti ai lavori una fotografia dettagliata di quello che si muove nel mercato immobiliare. Quest’anno, in particolare, il ritratto arriva dopo più di dieci anni di crisi che hanno minato la fiducia degli operatori, degli investitori e dei consumatori.

Previsioni a 360 gradi

Dal punto di vista macroeconomico, dopo un 2018 che si è chiuso con cielo tendente al nuvoloso, per il 2019 le previsioni vedono un calo sostanziale dell’economia internazionale, tanto che i due motori della manifattura europea, Germania e Italia, flettono con una crescita asimmetrica e un incombente rischio recessione.

Dal punto di vista dell’andamento delle compravendite, secondo quanto emerge dall’elaborazione di Nomisma dei dati dell’Agenzia delle Entrate, alla fine dell’anno che si è appena concluso si è raggiunta la soglia delle 592mila transazioni, con una lenta ripresa verso i livelli del 2006. Per il 2019, è prevista un’ulteriore crescita del 2,3% mancando di poco l’obiettivo delle 600mila compravendite residenziali.

In questo scenario, il clima di fiducia delle famiglie, tuttavia, sta dando qualche segnale di rallentamento che insieme ai fattori di contesto oggettivi può rappresentare qualche problema, sulla tenuta e sulla ripresa del mercato nel suo complesso e i primi segnali del 2019 non sono propriamente confortanti, e portano ad una previsione di sostanziale stabilizzazione.

In questo contesto, un ruolo determinante è giocato dal sistema finanziario, in considerazione del fatto che circa il 75% della domanda non può prescindere da credito e per gli anni a venire le nuove erogazioni saranno in linea con quelle degli ultimi anni, con una sempre maggiore attenzione alla qualità del credito.

Il nodo dei prezzi

Dal punto di vista dei prezzi, non si inverte ancora la tendenza al ribasso delle quotazioni anche in funzione della quantità di offerta presente sul mercato e da una diversa composizione della domanda.

Nello scenario immobiliare, Milano rimane il mercato di punta sia in termini di tenuta dei prezzi, soprattutto per quanto attiene le zone centrali e i quartieri oggetto di trasformazione, sia per attrazione degli investimenti stranieri, ritornando in uno scenario positivo per tutti i driver: intensità della domanda e delle compravendite, velocità di assorbimento e convergenza tra prezzo richiesto e quello offerto.

Continua la tendenza alla stabilizzazione con una progressione di segni negativi, anche se il settore resiste all’insegna di una rinnovata stabilità, che rischia, tuttavia, di volgere alla stagnazione.

Il mercato nella provincia

Nelle città intermedie, per quanto attiene il segmento residenziale, hanno perfomato bene Verona e Modena, Trieste, Novara e Salerno sono vicini al punto di svolta, mentre Messina e Perugia faticano ancora a riemergere dalla crisi.

I tempi di assorbimento, su tutti i segmenti del mercato, benché livellati a quelli delle tredici grandi città sono ancora lontani da quelli registrati nel corso della fase espansiva del mercato, con una scontistica maggiore (circa 14%). La domanda di investimento, nel segmento residenziale nei tredici mercati intermedi è pari al 14,2%, in linea con quanto registrato a livello nazionale (15% circa).

Un po’ diversa la situazione del segmento direzionale-uffici dove non si segnalano mercati in crescita, ma solo capoluoghi che migliorano la loro posizione e città che invece vedono rallentare il mercato direzionale. In serie positiva, anche in questo caso, Milano mentre città come Torino e Firenzesembrano soffrire ancora, fenomeno con conciliabile con lo scenario europeo, dove la parte del leone viene ricoperta dagli investitori stranieri anche se con un atteggiamento attendista.
E proprio questi operatori sono alla ricerca di opportunità diverse rispetto a quelle consolidate il che porta ad una percezione del mercato nazionale dove c’è qualcosa oltre Milano e oltre ai settori tradizionali.

L’andamento del mercato corporate

Nel segmento corporate, secondo il sentiment fornito dai uno dei principali operatori del settore si prevede una fase di soft landing, con una quota di investimento nel 2018 sotto i nove miliardi, mentre i primi segnali del 2019 registrano un ammontare di investimenti di circa 1 miliardo.

Milano rimane anche per questo comparto la piazza principale, mentre Roma sembra essere in difficoltà nello sfruttare al meglio tutte le sue possibilità così come anche le altre città italiane.

Prossimo appuntamento con il Rapporto sul Mercato Immobiliare è previsto in autunno, nel mese di novembre.

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